Ustawa o najmie krótkoterminowym 2026 – CWTON, kary i obowiązki właścicieli
2026-10-12· Paweł Wiczlinski, Comfy Apartments
8 października 2026 r. Sejm uchwalił ustawę, która porządkuje najem krótkoterminowy w Polsce. Wynajem mieszkania turystom na krótko stanie się usługą hotelarską. Każdy taki lokal trzeba będzie wpisać do rejestru CWTON, a jego numer podawać w każdej ofercie, także na Booking.com i Airbnb. Za brak wpisu grozi kara do 50 000 zł. Ustawa trafiła do Senatu, więc szczegóły mogą się jeszcze zmienić.
Najważniejsze zmiany w skrócie
| Czego dotyczy | Wynajmu mieszkania, domu lub pokoju jednemu klientowi na krócej niż 30 dni – staje się on usługą hotelarską |
|---|---|
| Rejestr | CWTON – Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy lokal dostaje numer, który trzeba podawać w ofertach |
| Kary | do 50 000 zł – za brak wpisu, brak numeru w ofercie lub wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju obiektu |
| Od kiedy | większość przepisów: 14 dni od publikacji ustawy; zakazy wspólnot, spółdzielni i gmin: od 1 stycznia 2028 r. |
| Etap | uchwalona przez Sejm 8.10.2026 (druk nr 3119), teraz Senat |
Co dokładnie uchwalił Sejm
Ustawa to rządowy projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki (oznaczenie UC135). Sejm przyjął ją 8 października 2026 r. – za było 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Teraz ustawą zajmie się Senat, a potem Prezydent.
Najważniejsza zmiana: wynajem lokalu jednemu klientowi na krócej niż 30 dni staje się usługą hotelarską. Dla pojedynczego mieszkania obowiązki są lżejsze niż dla hotelu, ale nie znikają. Według omówień projektu pełne wymagania hotelowe, w tym rozbudowane normy przeciwpożarowe, dotyczą dopiero sytuacji, gdy w jednym budynku jest więcej niż 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych.
Rejestr CWTON i numer w ofercie
Każdy lokal wynajmowany na doby trzeba będzie wpisać do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Lokal dostanie numer identyfikacyjny. Ten numer musi być widoczny w każdej ofercie – na własnej stronie, na Booking.com, Airbnb i innych portalach.
Rejestr jeszcze nie działa. Branżowe serwisy szacują, że ruszy najwcześniej w pierwszym kwartale 2027 r. Termin podamy, gdy zostanie ogłoszony.
Kary i usunięcie z rejestru
- Do 50 000 zł kary za wynajem bez wpisu do CWTON, za brak numeru w ofercie i za wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Kara dotyczy każdego obiektu osobno.
- Usunięcie z rejestru po 3 naruszeniach zasad bezpieczeństwa lub porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku.
- Kontrole na wniosek sąsiadów – kontrolę lokalu będą mogli zainicjować mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie.
Wspólnoty, spółdzielnie i gminy – zakazy od 2028 r.
Od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać najmu na doby w budynku lub jego części. W spółdzielni za takim zakazem musi zagłosować więcej niż połowa wszystkich uprawnionych. Rozpoczęcie najmu nie będzie natomiast wymagało wcześniejszej zgody sąsiadów. Po uchwale właściciel ma 6 miesięcy na zakończenie działalności w tym lokalu. Od tej samej daty gminy będą mogły wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony.
Dla właściciela to najważniejsze ryzyko długoterminowe. Dobre relacje z sąsiadami i spokojni goście mają więc znaczenie nie tylko wizerunkowe, ale też prawne.
Unijne przepisy już obowiązują
Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Platformy takie jak Booking.com i Airbnb przekazują na jego podstawie państwu dane o wynajmie: liczbę nocy, liczbę gości i adres lokalu. Rozporządzenie nie mówi, gdzie i jak długo wolno wynajmować – to reguluje dopiero polska ustawa.
Lista kontrolna dla właściciela
- Zbierz dokumenty lokalu – akt własności lub umowę, adres, powierzchnię, liczbę miejsc noclegowych. Przydadzą się przy wpisie do CWTON.
- Sprawdź bezpieczeństwo – stan instalacji, drogę ewakuacji i podstawowe wyposażenie przeciwpożarowe. Szczegółowe wymagania poznamy z ostatecznego tekstu ustawy i przepisów wykonawczych.
- Przygotuj regulamin porządkowy – ustawa wymaga, by zawierał m.in. godziny ciszy nocnej i kontakt do osoby odpowiedzialnej za bezpieczeństwo i porządek.
- Porozmawiaj ze wspólnotą – zanim w 2028 r. wejdą w życie uchwały zakazujące najmu, warto zadbać o dobre relacje i szybkie reagowanie na skargi.
- Zaplanuj aktualizację ofert – gdy dostaniesz numer z CWTON, dodaj go na wszystkich portalach i na własnej stronie.
- Śledź prace Senatu – tekst ustawy może się jeszcze zmienić.
Masz apartament w Trójmieście?
Comfy Apartments zarządza apartamentami w Gdańsku, Sopocie i Gdyni. Jeśli chcesz porozmawiać o tym, jak przygotować swój lokal do nowych przepisów, zobacz naszą ofertę dla właścicieli.
Zarządzanie apartamentem – oferta dla właścicieli
Najczęstsze pytania
Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?
Nie. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 r. Teraz zajmie się nią Senat, potem Prezydent. Większość przepisów zacznie obowiązywać 14 dni po publikacji w Dzienniku Ustaw.
Co to jest CWTON?
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych – publiczny rejestr lokali wynajmowanych turystom na krótko. Każdy lokal dostanie numer, który trzeba podawać w ofertach.
Jaka jest kara za brak wpisu do rejestru?
Do 50 000 zł. Taka sama kara grozi za brak numeru w ofercie i za wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu.
Od kiedy wspólnota może zakazać najmu na doby?
Od 1 stycznia 2028 r. Po uchwale właściciel ma 6 miesięcy na zakończenie najmu krótkoterminowego w tym lokalu.
Czy numer z rejestru trzeba podać na Booking.com i Airbnb?
Tak. Według uchwalonej ustawy numer musi być w każdej ofercie lokalu, niezależnie od portalu.
Źródła: e-hotelarz.pl – Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym; finwire.pl – Sejm uchwalił ustawę (9.10.2026); beddesk.pl – CWTON i najem krótkoterminowy (szacowany start rejestru); Rozporządzenie (UE) 2024/1028 – EUR-Lex. Tekst nie jest poradą prawną.