Ile zarabia apartament na doby w Sopocie, Gdańsku i Gdyni – od czego zależy

Aktualizacja: 20 października 2026 · Paweł Wiczliński, Comfy Apartments

W skrócie: nie ma jednej „średniej” dla Trójmiasta, a liczby z internetu łatwo wprowadzają w błąd. Przychód to po prostu cena za noc × liczba sprzedanych nocy. Na obie wartości wpływa lokalizacja, sezon, wielkość apartamentu, standard, oceny gości i to, jak ustawiasz ceny. Od przychodu odejmujesz prowizje, sprzątanie, media i podatki – dopiero to, co zostanie, jest Twoim zarobkiem.

Dlaczego nie podajemy jednej kwoty

Dwa apartamenty w tym samym budynku potrafią zarobić bardzo różnie. Jeden ma balkon i miejsce parkingowe, drugi nie. Jeden ma 120 dobrych opinii, drugi dopiero startuje. „Średnia” uśredni oba i nie powie nic o Twoim. Dlatego zamiast liczb z sufitu pokazujemy, od czego to zależy.

9 rzeczy, które decydują o przychodzie

1. Lokalizacja w skali ulicy, nie miasta. Odległość do plaży, Starego Miasta czy dworca waży więcej niż samo „Sopot” czy „Gdańsk” w adresie.

2. Sezonowość. Lato nad morzem to szczyt. Pytanie brzmi: co z listopadem i lutym? To poza sezonem rozstrzyga się roczny wynik.

3. Wielkość i liczba miejsc. Apartament dla 6 osób ma wyższą cenę za noc niż studio, ale inną grupę gości i inną częstotliwość rezerwacji.

4. Standard i wyposażenie. Pościel hotelowa, dobry ekspres, szybkie Wi-Fi, klimatyzacja, parking. Goście za to płacą i to oceniają.

5. Zdjęcia i opis oferty. Na portalach gość widzi najpierw miniaturę. Profesjonalna sesja to często najtańszy sposób na więcej kliknięć.

6. Oceny gości. Dane PriceLabs z rynku amerykańskiego pokazują, że niższa średnia ocen idzie w parze z niższą ceną za noc. Dla Polski nie ma tak twardych danych, ale portale działają podobnie: lepsze oceny dają lepszą pozycję w wynikach i pozwalają utrzymać wyższą cenę.

7. Ceny dynamiczne. Stała cena przez cały miesiąc to prezent dla gości w długi weekend i pusty kalendarz we wtorek. Narzędzia takie jak PriceLabs zmieniają stawki codziennie – pod popyt, wydarzenia i to, jak szybko zapełnia się okolica.

8. Minimalna długość pobytu i luki w kalendarzu. Jedna wolna noc między rezerwacjami to często noc stracona. Elastyczne reguły minimum pobytu pomagają ją sprzedać.

9. Model najmu. Same doby to nie jedyna opcja. Model hybrydowy łączy doby w sezonie z najmem międzysezonowym lub biznesowym poza nim. To stabilizuje przychód w miesiącach, w których turystów jest mniej.

Sopot, Gdańsk, Gdynia – czym się różnią

Sopot ma najmocniejszy szczyt letni i gości, którzy przyjeżdżają głównie dla morza i rozrywki. Tu ceny dynamiczne robią największą różnicę – w sezonie i w weekendy.

Gdańsk przyciąga turystów przez cały rok, a do tego gości biznesowych i wydarzeniowych. Popyt jest bardziej rozłożony w czasie, ale i konkurencja jest duża.

Gdynia ma sporo gości biznesowych i dłuższych pobytów. Dobrze sprawdza się tu model hybrydowy.

Od przychodu do zarobku

Przychód to nie zarobek. Od niego odejmujesz:

• prowizję firmy zarządzającej (jeśli z niej korzystasz – ile to kosztuje w Trójmieście),
• prowizje portali (Booking.com, Airbnb), o ile nie są w prowizji firmy,
• sprzątanie i pranie (część może pokrywać opłata za sprzątanie płacona przez gościa),
• media, internet, czynsz administracyjny,
• drobne naprawy i wymianę wyposażenia,
• podatki – ich wysokość zależy od wybranej formy opodatkowania. Tu warto porozmawiać z księgowym.

Jak policzyć to dla swojego apartamentu

1. Sprawdź oferty podobnych apartamentów w promieniu kilkuset metrów: cenę w różnych miesiącach i dostępność kalendarza.
2. Oszacuj obłożenie osobno dla sezonu i poza nim.
3. Odejmij koszty z listy powyżej.
4. Porównaj wynik z najmem długoterminowym – czasem to on wygrywa, i to też jest dobra odpowiedź.

Bezpłatna wycena od Comfy Apartments

Prowadzimy ponad 70 apartamentów w Gdańsku, Sopocie i Gdyni i obsługujemy ok. 4500 rezerwacji rocznie. Mamy więc twarde dane, nie przeczucia. W ramach bezpłatnego audytu przygotujemy szacunek miesięcznych przychodów dla Twojego apartamentu i powiemy wprost, czy najem na doby ma w jego przypadku sens.

Zadzwoń: +48 66 88 33 395 albo napisz: info@comfyapartments.pl. Zobacz też, jak wygląda zarządzanie najmem w Comfy.

Źródła: PriceLabs, „Profesjonalne zarządzanie najmem krótkoterminowym” (aktualizacja 31.08.2026); dane własne Comfy Apartments.