plendeesfrru
czytaj więcej

Ile kosztuje firma zarządzająca najmem krótkoterminowym w Trójmieście? Prowizje 2026

2026-10-20

· Paweł Wiczliński, Comfy Apartments

W skrócie: firmy zarządzające najmem krótkoterminowym biorą prowizję od przychodu z rezerwacji. Według danych PriceLabs, głównie z rynku amerykańskiego, przy pełnej obsłudze to zwykle 20–30%, a w segmencie premium więcej. W Trójmieście spotkasz dwa główne modele: niższą stawkę „od”, do której dochodzą prowizje portali, i stawkę all-in, w której portale są już w środku. W Comfy Apartments to od 18% (plan elastyczny) albo 30% (all-inclusive).

Widok z apartamentu Waterlane w Gdańsku na marinę i Motławę – apartament zarządzany przez Comfy
Widok z apartamentu Marine View w Waterlane, którym zarządzamy w Gdańsku. Fot. Comfy Apartments.

Za co właściwie płacisz

Prowizja to nie opłata „za wystawienie ogłoszenia”. Przy pełnej obsłudze firma przejmuje cały apartament:

  • rezerwacje i ceny (najlepiej dynamiczne, zmieniane codziennie),
  • kontakt z gośćmi, także w nocy,
  • zameldowanie i wymeldowanie,
  • sprzątanie i pranie po każdym pobycie,
  • awarie i drobne naprawy,
  • rozliczenie z właścicielem.

Im więcej z tej listy jest w cenie, tym mniej dopłacasz osobno. Dlatego dwie oferty z tą samą stawką mogą dać zupełnie inny wynik na koncie.

Jakie są typowe stawki

Rzetelnych, publicznych zestawień dla Polski jest mało. Dobrym punktem odniesienia są globalne dane PriceLabs (narzędzie do cen dynamicznych) z 2026 roku. Według nich:

Zakres usługi Typowa prowizja
Co-hosting, tylko komunikacja z gośćmi 10–15%
Zarządzanie częściowe 15–20%
Pełna obsługa (standard) 20–30%
Pełna obsługa premium lub trudna lokalizacja 30–45%

Uwaga: PriceLabs opisuje te widełki głównie na przykładzie rynku amerykańskiego. W Polsce trzeba do nich doliczyć prowizje portali, o ile nie są wliczone w stawkę.

W Trójmieście działają też modele all-in, w których prowizje portali są wliczone w stawkę. Przykładowa oferta rynkowa to 33%. Zanim porównasz liczby, sprawdź, co obejmuje każda stawka.

Dwa modele: „od X%” i all-in

Model ze stawką bazową. Firma bierze np. 18–20%, a prowizje Booking.com czy Airbnb płacisz osobno. Te prowizje są potrącane z każdej rezerwacji z portalu. Model opłaca się, gdy duża część gości rezerwuje bezpośrednio.

Model all-in. Jedna stawka, w której są już portale. Łatwiej go przewidzieć i porównać. Wyższa liczba w umowie nie oznacza, że model jest droższy.

Jak porównać oferty w 3 krokach

  1. Zapytaj, od jakiej kwoty liczona jest prowizja. Od ceny rezerwacji brutto, po potrąceniu prowizji portalu, z VAT czy bez? Różnica potrafi być spora.
  2. Wypisz koszty spoza prowizji. Sprzątanie, pranie, środki czystości, kosmetyki, serwis techniczny, sesja zdjęciowa, zamek elektroniczny, oprogramowanie. Kto płaci za każdą z tych rzeczy?
  3. Policz, ile zostaje Ci ze 100 zł. To jedyna liczba, którą warto porównywać.

Przykład: plan elastyczny czy all-inclusive w Comfy

Weźmy założenia z kalkulatora na naszej stronie: 12 000 zł przychodu w miesiącu, 85% rezerwacji z portali, średnia prowizja portalu 15%. Prowizję liczymy tu dla uproszczenia od całego przychodu. Szczegóły rozliczenia, w tym podstawę naliczania prowizji, opisujemy w umowie i omawiamy na konsultacji.

  • Plan elastyczny (18%): 2 160 zł dla Comfy + ok. 1 530 zł dla portali = ok. 3 690 zł (ok. 31%).
  • Plan all-inclusive (30%): 3 600 zł, portale w środku. Do tego sesja zdjęciowa, home staging, serwis i dedykowany opiekun.

Wniosek? Przy dużym udziale portali all-inclusive wychodzi podobnie albo korzystniej. Przy tych założeniach granica leży przy ok. 80% rezerwacji z portali. Im więcej gości rezerwuje bezpośrednio, tym bardziej opłaca się plan elastyczny. Dla swojego apartamentu policz to w kalkulatorze prowizji.

Czerwone flagi w ofertach

  • Bardzo niska stawka bez listy, co obejmuje.
  • Brak informacji o prowizjach portali.
  • Dopłaty „za każdą awarię” albo za każde wyjście technika.
  • Rozliczenie raz na kwartał albo bez szczegółowego raportu.
  • Firma ma własne apartamenty w tej samej okolicy. Wtedy łatwo o konflikt interesów: komu dać rezerwację w słabym tygodniu?

Jak to robimy w Comfy Apartments

Zarządzamy ponad 70 apartamentami w Gdańsku, Sopocie i Gdyni. Rocznie to ok. 4500 rezerwacji i średnia ocena gości 4,85/5. Nie mamy własnych apartamentów, więc każda rezerwacja trafia do właściciela. Rozliczamy się co miesiąc, a wszystko widzisz w panelu online. 88% właścicieli przychodzi do nas z polecenia.

Chcesz wiedzieć, ile zostanie Ci na koncie? Umów bezpłatną konsultację i wycenę: +48 66 88 33 395, info@comfyapartments.pl.

Źródła: PriceLabs, „Opłaty menedżerów najmu wakacyjnego” (aktualizacja 31.08.2026); dane własne Comfy Apartments.